全球通讯!破天荒！上海的新房“跌下神坛”？

　　原标题：破天荒！上海的新房“跌下神坛”？;来源：魔都财观

　　上海新房，突然不香了。

　　9月底，破天荒。

　　炙手可热的前滩东方悦澜开盘现场。

　　一共481套房源，在748号才清盘。

　　超过250组弃号。

　　无独有偶。

　　大虹桥网红蟠龙府468套房源。

　　选房当天，852个大筹客户选房结束后，靠编外96个小筹客户勉强清盘。

　　这两个项目，都是高积分高认筹比的红盘。

　　曾经清盘挤破头，如今清盘直发愁。

　　其实背后传递一个很危险的信号。

　　当下，被弃号最多的，都是小户型。

　　这个点很重要。

　　要知道在前几年，前滩被疯抢最多的，就是小户型。

　　顶级地段、顶级配套、再配上低总价门槛。

　　对市场放出的信号就是：豪门扩招。

　　2020年，前滩三湘开盘。

　　700%的认筹率，突破价格壁垒的12.18万单价。

　　一个是90㎡总价1100万价格段；

　　一个是超200㎡总价2500万价格段；

　　但开盘不到一个半小时，90㎡的两房已经全部售罄。

　　而大户型，拉距战一直持续到5个小时之后，才勉强清空。

　　现在，前滩还是那个耀眼的前滩。

　　市场的需求却已经完全发生逆转。

　　为什么小户型不香了？

　　摆在桌面上的理由很简单：

　　东方悦澜入围的都是96.9分超高分选手。

　　这样的积分在楼市可以横着走。

　　这批人不愿意浪费自己的房票和积分。

　　希望将钱花在最值的地方。

　　那就是一步到位，买个大面积的改善户型。

　　另一方面，即便在新房市场上，改善意愿更强烈。

　　这点来说，真实的反应了一个问题：

　　目前上海市场池子里，刚需太少，大多是改善。

　　这样的现象导致的一个后果就是：

　　不管是新房，还是二手房。

　　大家对于大户型的需求，都远高于小户型。

　　而从整个上海楼市来看：

　　客户结构，改善多，刚需少。

　　房源结构，小户型多，大户型少。

　　所以这样的现象已经在二手房市场的成交中显现出来：

　　老破小，刚需的房子在下跌。

　　改善型，改善的房子很坚挺。

　　豪宅型，终极改善涨幅最高。

　　二手房发生的变化，让新房也开始逐渐恢复理性。

　　买新房要考虑一个很现实的问题：未来房子是否具备接盘的有利条件。

　　毕竟倒挂是由二手房市场决定，而二手房市场一旦出现偏差，倒挂就是个笑话。

　　2020年，前滩东方惠礼，9.2万左右的单价。

　　70平的一居室，总价在650万左右。

　　而今年二手房成交的价格在1130万。

　　未来，如果新鲜血液依旧不足的情况下。

　　谁愿意花1300-1500万接盘这样的一居室？

　　而三湘名邸1100万的两房，如今的挂牌价已经达到2200万。

　　又有多少人，有能力为此而买单？

　　这类的小户型房子，放眼未来。

　　从价格来说，没有性价比。

　　从居住本身，没有舒适度。

　　从置换考虑，没有接盘侠！

　　一旦没有了倒挂。

　　新房的价格优势就荡然无存。

　　而相比二手房来说，近年的新房可能还要面临一个更艰巨的问题。

　　就是产品力不扛打。

　　很明显，这几年的产品抗打程度普遍较弱。

　　先不较真房屋质量，装修水准，以及小区绿化。

　　这都需要时间验证。

　　我们就单拎户型：

　　这是一个很经典的，这几年比较流行的小三房设计。

　　真的很垃圾！

　　二房东看了都要流泪。

　　因为完全没有发挥的空间。

　　次卧的原始建筑面积，居然只有5㎡。

　　套内肯定还不足5㎡。

　　狗都不住。

　　不要说因为现在房价太贵，所以这是开发商所谓的追求功能性。

　　功能性的前提，是先保障舒适性。

　　这样的三房，除了主卧，其他两个次卧都是狗窝。

　　这样的功能性保留，但把舒适性完全打破。

　　简直是丢了西瓜捡芝麻。

　　在本来就不够的空间内划分更多独立空间，所以每个空间都是鸽子笼。

　　这样的户型，在真正居住后，舒适度非常差。

　　这几年，靠着倒挂的诱惑。

　　垃圾户型，真的挺多。

　　市场上户型雷同性非常大。

　　丢一个户型图出来，根本分不清是哪个项目。

　　比如近年比较火，且常见的户型：

　　房型也比较方正。

　　没有什么特别大的短板。

　　相对于市场上的歪瓜裂枣。

　　这已经算的上“好户型”了。

　　但真的计较起来。

　　这样的户型，在普遍得房率只有75%的当下。

　　因为走廊的设计，让卧室的使用率更少！

　　而我们可以看到，不管是2房、3房，还是4房，大多都是这种户型。

　　这就导致，不管是几房，次卧都是狗窝。

　　这种户型，短进深，长开间。

　　为了更大的采光性，而得出的户型。

　　所有的开发商都抢着复制。

　　完全忽略了，从当下居住需求本身考虑，去做户型创新设计。

　　早些年，上海是出现过一批好户型的。

　　不仅舒适实用，且，在二手房市场，也非常抢手。

　　比如，这个02年某开发商研发的户型：

　　除了干掉了过长的走廊，还设置了收纳洗衣房的空间。

　　在入户的地方，人性化设置可以收纳全家50双鞋子的空间。

　　有过多年家庭居住经验的人都知道，收纳的重要性。

　　所以，这个户型的厨房，在兼顾采光通风的同时，在窗口的上下都做了收纳柜：

　　即便过了20年时间，依旧不过时。

　　再比如，10年某小区89㎡做成的三房：

　　户型内的所有卧室，大小很合适。

　　至少，次卧的面积都在9㎡以上。

　　且，干掉了走廊。

　　当然，能够做到这么宽裕的另一个原因是：面积赠送。

　　赠送后，整个90㎡的房子得房率达到了95%以上。

　　这个套内面积在如今的新房市场，建筑面积要120㎡左右。

　　如果你是一个善于分析户型的人，经常在二手房市场看房。

　　可以发现，在某几个特殊年份，能找到相当多一部分，很耐看，很实用，很舒适的产品。

　　有些时候，时间能够告诉我们很多答案。

　　好的产品，好的户型。

　　是能够扛得住时间的考验。

　　特别是当市场上大部分都是有改善需求的时候。

　　产品好坏与否，才是决定流通性的根本。

　　最后，对购房者一个好的细节：

　　现在，中山公园龙之梦，已经开始有上海的新房做展台巡展。

　　相对于前几年，没有售楼处，照样排队认筹的市场来说。

　　这代表着，新房市场将从卖方转向买方时代。

　　买家重新掌握主动权。

　　所以，切记盲目打新。

　　因为后续的供应量足够你有时间挑挑拣拣。

　　而对于各位开发商来说，产品、质量、还有服务……

　　前些年丢下的东西，后面几年都要捡起来了。