【全球聚看点】新政首日 多地公布利率下限执行情况

　　原标题：新政首日 多地公布利率下限执行情况

　　来源：新快报

　　 2019年10月8日至今，首套房贷广州执行利率下限为LPR

　　 新快报讯 8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局重磅官宣，降低存量首套房贷利率。

　　为确保存量房贷利率调整顺利落地，9月1日，北上广深等多地市场利率定价自律机制通过中国人民银行分支机构官网发布公告，披露近几年当地或省内各城市首套房贷款利率下限执行情况。

　　 记者留意到，在人民银行广东省分行公布的广东省（不含深圳）内各城市首套房贷利率下限历史调整情况中，自2019年10月8日至今，广州市执行利率下限水平为LPR。

　　惠州市、韶关市、肇庆市、中山市、珠海市、江门市、云浮市、湛江市、清远市、汕头市等地阶段性取消下限。

　　 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　 《通知》同时明确各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　这也就意味着，每个地区、每家银行的最终执行标准都有可能有所不同。

　　由此可见，广州的存量房贷利率，调整后的利率不能低于LPR。

　　不过，有银行人士表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定。

　　 《通知》发出后，包括中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行、招商银行等在内的多家大中型银行火速发布相关公告，表态将按照市场化、法治化原则，提供高效便捷的线上线下服务，按照《通知》规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。

　　9月1日，记者走访广州地区部分银行发现，存量房贷利率如何调、如何申请，具体执行方案仍在商议中。

　　 支招

　　 申请新发放贷款或协商变更利率

　　 根据人民银行与国家金融监督管理总局发布的通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

　　这也意味着，9月25日起，贷款人可以向借款银行提出申请，用新发放的贷款置换原有存量房贷。

　　 通知还明确了，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

　　即9月25日后，借款人可以向银行提出申请，协商变更现有的存量房贷的利率。

　　 需要注意的是，从调整结果上看，由于人民银行已经明确存量房贷利率调整的具体要求，即需要符合贷款发放时当地房贷利率下限政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别。

　　 准购房者：降门槛

　　 “广州二套房首付比例、 房贷利率下调几率较高”

　　 对于该政策受惠的人群，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策与“认房不认贷”刚好形成政策的互补，但针对的群体并不一样。

　　“‘认房不认贷’针对的是买一卖一的改善型需求，异地有房但本地无房的；而首付比例下调主要针对本地有房，但仍想买第二套的购房者，一二线热点城市会受益于此政策。

　　”

　　 易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，即两成和三成，这为后续各地降低首付比例确定了方向。

　　“首付比例为20%的规定，在很多地方已经执行，但确实有很多城市由于限购的因素，直接规定二套房的首付最低比例为40%。

　　所以此次最低首付的政策，其实就是督导各地积极作为，主动降低各种首付比例。

　　”

　　 政策明确，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，“当前仍执行限购的城市多为核心一二线城市，尽管央行明确仍采取‘因城施策’方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平。

　　”

　　 克而瑞广佛首席分析师肖文晓认为，广州首套房贷“认房不认贷”的利好已经落地，而首套房利率标准按LPR基准执行，是一线城市里面最低的，预计首付比例和利率标准继续下调的概率要低一些。

　　“相对而言，目前广州二套房‘有房无贷’首付比例需要五成，‘有房有贷’首付比例需要七成，且利率需要上浮60个基点，大幅高于目前全国二套房首付最低三成、利率上浮20个基点的标准，因此仍有一定的支持改善性住房的下调空间。

　　”

　　 已购房者：降月供

　　 广州存量首套住房贷款利率 最低可协商至4.2%

　　 对于已购房者，8月31日同样迎来利好政策。

　　《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提出，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请降低存量首套住房贷款利率。

　　其中，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

　　 9月1日下午，广东市场利率定价自律机制公布2019年10月以来广东省(不含深圳)内各城市首套房贷利率下限历史调整情况，其中，2019年10月8日至今，广州执行的首套房利率下限为LPR。

　　这也意味着，广州的存量房贷利率，调整后的利率不能低于LPR，目前LPR为4.2%。

　　 严跃进告诉记者，此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。

　　一是借款人向银行提出申请，重新换一笔更低利率的贷款。

　　这笔新的贷款利率需要自主协商，理论上可以拿到当年银行系统给出的最大优惠和折扣；二是借款人向银行提出申请，直接在已有的合同上修改房贷利率或争取更多优惠。

　　 “虽然给出了下限，但对借款人而言，具体能够降低多少利率，还要看与商业银行的协商情况”，曹晶晶表示。

　　李宇嘉认为，存量贷款利率是商业银行个人之间的按贷款合同订立的商业性行为，需遵循商业化、市场化法制化的原则，央行不太可能强制银行实施。

　　“我认为可以鼓励开放银行之间的竞争，例如鼓励A银行发放贷款给B银行的购房人贷款申请人，偿还掉B银行的高利率贷款，置换为A银行的低利率贷款。

　　这样会形成银行间竞争的效果，倒逼银行去降低房贷利率或者新发放的贷款去置换原有的贷款。

　　”

　　 市场：提振

　　 利好政策密集出笼 有助于市场信心修复和预期改善

　　 “我们已提前加推新货，价格在‘3字头’……”在此前均价为“4字头”广州荔湾芳村某楼盘，销售人员向记者表示，因政策暖风频来，项目已提前加推抢占市场。

　　在利好“大礼包”下，多家房企都调整推货节奏，加大供应力度，包括珠江广钢花城、保利天瑞、万科·瑧樾府、万汇天地·朗庭、龙湖·御湖境等项目都积极加推。

　　 “降低购房门槛和月供，再加上此前认房不认贷政策，对购房市场形成了一揽子的纾困，促进刚需以及合理的改善需求，这将对市场形成激发效应。

　　”李宇嘉说道。

　　曹晶晶同样认为，多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，激活市场交易。

　　在肖文晓看来，本次住房信贷政策调整，对于刚性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全国大范围落地，居民购房需求预期有望得到迅速改善，从而扭转二季度以来市场一路下行的颓势。

　　预期“金九银十”全国楼市供需活跃将会有效提升，一二线城市房价有望率先筑底回稳，成交量复苏回暖可期。

　　 ■本版采写：新快报记者 范昊怡 何璐诗

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